sumber :
http://yozami.blog.friendster.com/2007/09/biaya-administrasi-rumah/
BIAYA-BIAYA
Biaya-biaya yang akan dikeluarkan selama pembelian rumah biasanya tidak
jauh dari biaya-biaya dibawah ini:
1. Biaya Pembuatan IMB
Untuk membuat IMB (Izin Mendirikan Bangunan) biasanya hanya memakan
biaya tak lebih dari 1 Juta bila kita urus sendiri sesuai jalurnya dan
bersedia menuggu sesuai waktu yang ditentukan ( biasanya 2-3 minggu).
Namun apabila kita menginginkan proses yang lebih cepat biasanya kita
akan mendapatkan biaya tambahan (kurang dari 2 minggu, tergantung
biaya). Biasanya bagi yang akan mengajukan kredit ke BANK akan meminta
dipercepat dan pada biasanya para petugas yang mengurus IMB ini juga
mengetahui tujuan dipercepat ini, sehingga mereka akan me mark-up harga
mengingat tujuan pengajuan IMB ini adalah untuk mendapatkan dana segar
dari bank. Yah, begitulah sifat dan mental para aparat kita walaupun
tidak semuanya begitu.
IMB untuk tanah yang luasanya di bawah 250m2 (kalau ga salah) bisa
dilakukan di Kelurahan dimana tanah itu berada dan tidak perlu ke BPN
(Badan Pertanahan Nasional). Pengajuan IMB ada 3 jenis yaitu, IMB rumah
baru, IMB renovasi dan IMB Rumah Lama.
a.IMB rumah baru
Untuk mengajukan rumah baru seharusnya tidak memakan biaya besar
dan lebih cepat karena biasanya yang membangun (kontraktor) sudah
memliki gambar yang fix sehingga prosesnya lebih cepat. Untuk gambar
juga harus mengikuti ketentuan yang berlaku dimana luas dan letak tanah
kosong harus sesuai dengan aturan pemerintah. Biayanya sekitar 3,5 juta
untuk proses 2 minggu. Bila kita membeli rumah yang baru di perumahan
yang baru dibangun, kita tidak perlu repot-repot membuat IMB, karena
developer pasti sudah memilki IMB untuk perumahan tersebut. Dan bila
kita membeli di perumahan dengan KPR bank., pihak bank tersebut yang
akan berurusan dengan devloper dan kita tinggal menuggu saja. Tapi bila
kita membeli dari rumah seken, maka kita harus mengurus IMBnya.
b. IMB Renovasi
IMB diajukan apabila akan dilakukan renovasi atau perombakan
rumah yang signifikan sehingga ukuran dan bentuk rumah juga berubah
banyak. Pengajuan ini juga cenderung cepat bila kita sudah memilki
gambar denah sebelum dan sesudah dirombak, serta ukuran yang baru tidak
melebihi ketentuan pemerintah yaitu luas tanah yang tersisa harus 40%
dari luas total tanah, serta letak tanah ruang tanah kosongnya harus
berada di samping, depan dan belakang rumah, sesuai ketentuan (bukan
hanya berada di depan saja). Apabila tidak sesuai dengan ketentuan, maka
gambar akan dirubah atau akau digunakan gambar palsu yang sudah
dimanipulasi yang tentu saja ini akan memakan biaya dan dan dana lebih.
Jadi lebih baik tanyakan dulu ke bagian IMB di kelurahan atau BPN agar
well prepare. Biasanya biayanya sekitar 3,5 Juta untuk tanah yang tidak
ada masalah. Yang dimaksud bermasalah adalah apabila di renovasi mejadi
sebuah rumah sedangkan denah adalah 2 kapling biasanya akan dikenakan
tambahan 500rb – 1 juta untuk merubah status tanah 2 kapling menjadi 1
kapling.
c. IMB rumah lama
IMB ini diajukan apabila kita membeli rumah seken yang belum
memliki IMB saat membangunnya (bahasa kasarnya adalah bangunan liar).
Biaya yang dikeluarkan akan lebih besar daripada IMB rumah baru dan
renovasi karena akan dikenakan denda dan dispensasi dari Pemda
(Pemerintah daerah) yang besarnya bisa lebih mahal 2-3 juta. Tergantung
persentase dari NJOP. Biaya ini belum termasuk biaya penggabungan 2
kapling atau lebih menjadi 1 kapling apabila ternnyata bangunan berada
diatas penggabungan kapling tsb. Biasanya untuk pembuatan
IMB+denda+despenasi +penggabungan tanah memkan biaya 7-8 juta.
Pengajuan ke-3 IMB diatas pada umumnya dilakukan karena alasan
mengajukan KPR dan Kredit ke BANK. Saran saya bila alasannya untuk
mengajukan kredit KPR lebih baik menggunakan IMB rumah baru saja
walaupun sebenarnya rumah tsb adalah rumah seken, jadi rumah lama yang
ada sekarang dianggap rumah yang baru di bangun. Karena bank juga tidak
akan cross check apakah IMB tersebut untuk rumah lama, renovasi atau
rumah lama. IMB bagi BANK adalah syarat administrasi dan tidak melihat
jenis IMB tsb tetapi melihat dari ukuran rumah yang tertera dengan
ukuran rumah di dalam faktur pajak. Pada umumnya setiap rumah tidak
memiliki IMB yang sesuai dengan yang eksisting karena telah banyak
perubahan baik di dalam maupun diluar bangunan. IMB yang sesuai antara
ukuran di IMB dengan eksisting akan diminta utuk pengajuan kredit.
Sebagai tambahan, pada saat mengajukan IMB, ada beberapa syarat yang
harus di persiapkan yaitu : fotocopy pemilik rumah/tanah, fotocopy KK
pemilik tanah, Fotocopy sertifikat tanah, dan berkas-berkas yang harus
di tandatangin dengan materai sebanyak 7 buah. Agar kita tidak
bolak-balik ke kelurahan/BPN, mintalah berkas-berkas yang harus di isi
dan ditandatangani sehingga kita datang ke kelurahan/BPN langsung
menyerahkan semua syarat tersebut.
2. Pajak Penjual dan Pajak Pembeli
Berhati hatilah dengan penjual rumah yang ingin menjual rumahnya
dengan harga bersih, karena kita harus tau dulu apakah harga besih
adalah harga diluar notaris dan pajak penjual atau tidak. Bila penjual
minta bersih diluar biaya-biaya lain. Bersiap-siaplah untuk merogoh
tabungan lebih banyak. Rincian pajak adalah sbb:
Pajak Penjual (PPH) : 5% x harga (tanah+rumah) NJOP
Pajak Pembeli (BPHTB) : 5% x harga (tanah+rumah – 60 Juta)
Contoh : luas tanah 145 m2, harga tanah di NJOP adalah 1.300.000/m2,
harga bangunan di NJOP 500rb/m2. Sehingga pajak penjual = 5% x [145 x (
1.300.000 + 500.000) ] = 13.050.000. Pajak pembeli = 5% x [[145 x (
1.300.000 + 500.000) ] – 60.000.000]] = 10.050.000. Sehingga apabila
kita yang harus membayar pajak pejual maka kita harus mengularkan dana
untuk pajak jual beli adalah 23.100.000 diluar harga rumah.
3. Biaya notaris
Apabila biaya notaris yang akan ditunjuk bersama di tanggung oleh
pembeli maka bersiap-siap aja untuk mengeluarkan waktu dan tenaga yang
lebih, karena selain kita harus mencari-cari notaris PPAT yang murah dan
benar (bila tidak melalui KPR Bank) kita juga harus ngotot-ngototan
menawar harga ke notarisnya. Tapi bila kita melalui KPR bank, kita akan
mendapat notaris yang sudah memiliki standar biaya dari BANK tsb. Untuk
mendapatkan harga yang spesial dari notaris BANK kita harus
pandai-pandai meloby manager cabang bagian perkreditan tempat kita
mengajukan tsb. Akan lebih baik bila kita bisa meloby ke yang lebih
berwenang diatas manager tsb, sehingga kita akan mendapatkan potongan
harga khusus untuk notaris tsb.
Biaya-biaya yang akan kita keluarkan untuk notaris sbb:
Biaya cek sertifikat : Rp.100.000
Biaya SK 59 : Rp.100.000
Biaya validasi pajak : Rp.200.000
Biaya Akte Jual Beli (AJB) : Rp.2.400.000
Biaya Balik Nama (BBN) : Rp.750.000
SKHMT : Rp.250.000
APHT : Rp.1.200.000
Total : Rp.5.000.000
Cek sertifikat diperlukan untuk memastikan apakah sertifikat
tersebut asli atau palsu, Validasi pajak juga perlu untuk memastikan
apakah pajak sudah dibayar/belum atau bukti pembayaran ternyata palsu,
biaya akte jual beli merupakan biaya perngurusan segala berkas-berkas
sampai selesai dan kita hanya menandatangani bersama si penjual semua
berkas-berkas dan pernjanjian jual beli, biaya balik nama adalah biaya
pengurusan balik nama semua sertifikat dari penjual ke pembeli.
4. Biaya Bank
Bila mengajukan kredit melalui bank kita akan dikenakan biaya
administrasi antara lain :
Biaya apraisal sebesar Rp.300.000 yaitu biaya administrasi untuk
proses pengajuan peminjaman kredit ke bank.
Biaya administrasi PSJT sebesar 0.5% dari sisa pokok kredit kita.
Biaya ini akan di bebankan ke kita bila kita kita akan melunasi KPR
kurang dari 1 tahun. Tapi bila lebih dari satu tahun kita tidak akan
dikenakan biaya apapun.
Biaya asuransi, yaitu asuransi kebakaran dan asuransi jiwa. Pada umumnya
akan kita bayar lansum selama jangka waktu kredit yang disejui, dan
bekisar antara 1.8 juta – 2,4 juta.
Uang kita juga akan ditahan (dibekukan) di dalam tabungan kita
sebesar 1 kali angsuran perbulan kita. Jadi didalam tabungan kira akan
mengendap dana minimal 1 kali angsuran yang tidak dapat kita tarik.
5. Biaya peningkatan HGB ke SHM
Bila sertifikat yang ada adalah HGB (Hak Guna Bangunan), maka
pembeli dapat meningkatkan sertifikat menjadi SHM (Sertifikat Hak
Milik). Biayanya sbb:
Biaya pemasukan kas negara (2% x (NJOP tanah – 60 Juta)
Misal harga NJOP tanah : Rp.1.300.000/ m2 dan luas tanah adalah 145 m2.
maka NJOP tanah : 1.300.000x 145 = 188.500.000. jadi biaya pemasukan
kas negara untuk peningkatan SHM adalah : 2% x (188.500.000- 60.000.00)
= Rp. 2.570.000
Jasa notaris : Rp. 1.000.000- Rp.2.000.0000. Jadi total biaya
peningkatan hak milik antara Rp 3.570.000- Rp.4.570.000
6. Biaya Roya
Roya adalah proses pencoretan atau pengembalian hak serifikat yang
awalnya dimiliki oleh Bank kepada pemilik, karena sebelumnya sertifikat
tersebut telah dijaminkan ke Bank untuk kredit. Biasanya biaya Roya alan
dikeluarkan apabila kita membeli tanah yang sedang dijaminkan oleh si
penjual (Seken). Dan seharusnya biaya ini di tanggung oleh si penjual.
Tapi apabila kita ingin proses dipercepat, maka pengurusan roya dapat
juga dilakukan oleh notaris sekaligus yang biayanya bisa dibebankan
kepada si penjual. Umumya biaya pengurusan roya yang dilakuakan sendiri
ke BPN adalah Rp.150.000 – Rp 250.000 bila di urus sendiri. Tapi bila
melalui notaris kita akan dikenaka biaya 500.000.
#Because Knowledge 
Saya sudah deal dengan penjual membeli apartment dan membayar tanda jadi 100jt dan sudah mendapatkan persetujuan KPR dari bank namun belom proses akad. Namun ketika notaris menyampaikan pajak pembeli dan penjual, penjual tidak mau membayar pajak penjual dan menganggap pajak penjual pun menjadi beban pembeli padahal kita tidak pernah membicarakan perihal pajak penjual ditanggung oleh pembeli. Pertanyaannya :
1. Mengenai pajak penjual ini bukankah mutlak harus dibayarkan oleh penjual?
2. Bagaimana pemecahan yang terbaik bila penjual masih ngotot tidak mau membayar pajak penjual sedangkan jumlah pajak ini toh besar jumlahnya?
3. Apakah bank tetap tidak mau melakukan akad kredit bila pajak penjual belum terbayarkan?
Terima kasih.
Lusphi
Saya mohon maaf karena tidak bisa menjawab pertanyaan bapak. Postingan ini sejatinya saya ambil dari :: http://yozami.blog.friendster.com/2007/09/biaya-administrasi-rumah/ , saya sendiri tidak memiliki kapasitas untuk menjawab pertanyaan bapak. 🙂
Harap dimaklumi, terimakasih.
Pada dasarnya PPH dan BPHTB adalah tanggung jawab penjual dan pembeli.Mengenai Apakah bank tetap tidak mau melakukan akad kredit bila pajak penjual belum terbayarkan? saya jawab ya. Bank akan melakukan akad kredit bilamana dari cek sertifikat dan validasi pajak clear semua. Masalah PPH atau BPHTB dibayar semua sama pembeli atau penjual , bank gak mau tahu.
terimakasih
thanks ya atas penjelasannya…
buta masalah administrasi perjual belian kayak gini nih.
ternyata banyak bener ya yang harus dibayar administrasinya kalo mau beli rumah
mo beli rumah budget 250an, tapi kalo dengan administrasi yang seabrek gitu bisa mpe 265 juta kali ya?
Orang tua saya memiliki sebuah rumah hanya sertifikat HGB atas nama tante saya dikarenakan pada saat membeli rumah dengan cara KPR. (Syarat pengajuan KPR harus orang yang sudah berpenghasilan tetap)
Sekarang orang tua saya akan merubah sertifikat dari HGB menjadi Hak Milik dan atas nama orang tua saya bukan tante saya lagi.
Yang menjadi pertanyaan kami adalah?
1. Dapatkah kami memprosesnya dengan cara hibah? bukan jual beli? karena tidak ada transaksi jual beli dari tante saya ke orang tua saya. (Orang tua saya hanya meminjam nama untuk mempermudah proses KPR).
2. Bagaimana perhitungan pajak yang harus kami bayarkan?
3. Jika masuk jual beli? bagaimana transaksinya? (tidak ada transaksi pada saat itu)
Terima kasih.
pak, dibawah ada sumbernya, coba tanya kesumbernya aja lansung, saya sendiri tidak punya kapasitas untuk menjawabnya… 🙂
@Donny : untuk anda ketahui bahwa HIBAH adalah proses pelimpahan hak terhadap sebuah kepemilikan Sertifikat yang dilakukan oleh Para Waris dengan menyertakan Surat Keterangan Waris, untuk case yg anda hadapi tentu saja Proses Hibah bisa saja dilakukan namun sdr. harus melewati beberapa tahapan, kenapa? karena Hibah sendiri harus didasari persetujuan dari Para Waris Tante anda, dalam artian jika tante anda memiliki anak atau suami, maka merekalah yang dimaksud disini sebagai Para Waris dan tentu saja proses bisa dilakukan jika dokumen sudah ditarik dari Bank dengan kata lain KPR nya harus dilunasi, untuk Biaya, Hanya Biaya Notaris saja yang harus anda selesaikan….thx semoga membantu (ari.cahyadi_81@yahoo.com)
mau tanya pak,
saya menjual sebidang tanah pada tahun 2005 dengan harga Rp 55.juta,
NJOP pada saat itu sebesar Rp 32.800.000, kira-kira saya dikenakan pajak penjual tidak…? kalau kena, berapa nominalnya…? dan saya pernah baca di
internet, apabila NJOP atau harga jual dibawah 60 juta, penjual tidak dikenakan
pajak, betulkah…?
atas bantuannya saya ucapkan terimakasih
kepada siapa kita bayarkan pajak2 tersebut, maksudnya ke pihak pengembang/notaris/langsung ke kantor pajak?
@Wahyu : Tentu saja biaya2 tersebut harus anda serahkan langsung kepada pihak Notaris sekalipun anda melakukan pembelian melalui KPR pada Bank…thx semoga membantu (ari.cahyadi_81@yahoo.com)
ke kantor pajak lah..
sore mas.. aku mau tanya dong, klo pencabutan blokir PUPN akibat piutang proses-nya seperti apa ya?? dan biaya-nya apa aja ya?? trimakasih buuanyak sebelumnya =)
Kalau begitu berapa kali pajak (penjual dan pembeli) akan dikenakan pada satu bidang tanah/rumah? Karena dalam waktu 1 tahun saja tanah/rumah tsb harga menjadi jauh berbeda dengan harga asli setelah diperhitungkan dengan pajak yg sdh dibayarkan? Memang dianggap se olah2 menjadi pajak pendapatan dari penjual? Akan tetapi pendapatan tsb kan seharusnya dihitung setelah dikurangi dr harga waktu tanah tsb dibeli juga ?
Apakah tanah pemda bisa ditingkatkan menjadi tanah milik?(daerah bandung)
Yha itulah indonesia.
Apa-apa dipajaki.
Beli Tanah kena Biaya Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), tapi saat menjual tanah tidak ada pengembalian Biaya Pelepasan Hak Atas Tanah dan Banguna malah dikenai Pajak lagi.
Presidennya goblog.
Rakyatnya jadi tambah melarat.
stuju dengan yang ini…
Saya mau akad kredit rmh..dgn btn syariah saya dikenakan biaya adm(1,600),notaris(125y,biaya. SKMHT/APHT(900),asuransi kebakaran(1036),asuransi jiwa(3096),appraisal(330) dan ansuran 1x serta biaya notaris AJB(1000),SHGB(2500),BPHTB(7106),leg.PBB(400),PNBP(222)HM(4792) apakah itu tdk terlalu mahal…?tolong bantuannya..
untuk pajak penjual dan ngasih contohnya SALAH TUH. perhitungannya bukan harga (permeter tanah + harga permeter bangunan) X 5 %.
TAPI harga permeter tanah X luas Tanah di tambahkan dengan harga permeter bangunan X luas bangunan lalu di kali 5 %
contoh :
harga tanah 1.300.000/m, luas tanah 145 M = 188.500.000
harga bangunan 500.000/m luas bangunan 60m = 30.000.000
TOTAL harga tanah & bangunan = 188.500.000 + 30.000.000 = 218.500.000
Rp. 218.500.000 ini merupakan harga NJOP
maka :
pajak penjual adalah : Pajak Penjual (PPH) : 5% x harga NJOP
yaitu 218.500.000 X 5% = Rp. 10.925.000 ( liat deh hasilnya beda kan dgn perhitungan anda)
Pajak Pembeli = TOtal NJOP -60juta X 5% =
= (218.500.000 – 60juta) X 5 % = Rp. 7.925.000
Namun biasanya notaris akan menambahkan 10% dari total NJOP terlebih dahulu jadi perhitungannya menjadi >>>
pajak penjual = (218.500.000 + 21.850.000) X 5% = Rp. 12.017.500
dan
Pajak Pembeli = (218.500.000 + 21.850.000 – 60juta ) X 5 %
= Rp. 9.017.500
=============================================
Untuk Pajak Penjual memang harus di bayarkan oleh si penjual namun itu di kembalikan pada kesepekatan bersama apakah di tanggung oleh si penjual atau di bebankan kepada si pembeli.
pembayaran pajak penjual dan pembeli nanti di bantu oleh notaris, mrk yg akan menyetorkan kepada negara dlm hal ini kantor pajak, karena dalam hal JAL BELI nanti akan terbit AKTA JUAL BELI dan BALIK NAMA sehingga pembuatan tsbt harus memakai bantuan NOTARIS.
pengenaan pajak penjual dan pembeli tidak di dasarkan pada harga penjualan atau kapan waktu penjualam namun di dasarkan pada harga Total NJOP di tahun berjalan saat ini krn saat ini tahun 2011 maka perhitungannya di dasarkan pada harga total NJOP 2011
semoga membantu
regards,
syamsi kusyanti
syamsi.kusyanti@gmail.com
@Lusphi : Sebenarnya betul, pajak merupakan kewajiban MUTLAK dari kedua belah pihak baik Penjual ataupun Pembeli, namun pada case tertentu ada Penjual yang memang tidak ingin dibebankan biaya2 Pajak atau notaris…Nah, untuk case yg sdr. Lusphi hadapi sebaiknya pada saat awal pembelian sudah dilakukan negosiasi mengenai pajak atau biaya2 yang nantinya akan dikeluarkan oleh kedua pihak, dalam hal ini Bank tidak bisa intervensi terhadap siapakah yang seharusnya membayarkan Pajak atau Biaya Notaris tersebut dan tentu aja Akad Kredit tetap bisa dilangsungkan selama sudah ada putusan atau penyelesaian terhadap Beban Pajak dan Biaya Notaris tersebut…..thx semoga membantu (ari.cahyadi_81@yahoo.com)
berapa pajak ajb dg luastanah 1060 njop 27.000 dan bangunan 64 njop 300.000
Dh
Mohon Pencerahanya ketika Sehabis Membeli Rmah Surat Surat Apa Yg Harus di Urus Ajb, Or Shm Berapa Sich Biaya Yang Real Dan Mekanismenya Luas Tanah Yg Saya Beli 85meter Daerah Jakarta Selatan Trims
Mah beli rmh lewt kpr pak.bisa bantu?thx
O BULET
O LONJONG
Tkyu sangat membantu
Misalnya A jual tanah & rumah ke B. Maka A & B bayar pajak jual beli tanah & rumah (10%). Setahun kemudian B jual tanah & rumah ke C. Berarti B & C bayar pajak jual beli ranah & rumah (10%). Begitu sete
rusnya, enak dong Pemerintah, setiap kali ada transaksi dapat 10 % dari harga jual tanah & rumah. Apakah ini benar procedurenya?
saya mau membeli rumah seken orang cina melalui kredit di bank tapi yang atas nama sertifikat rumah tersebut sudah meninggal syarat apasaja yang mesti saya minta sama yang punya rumah. Terima kasih pak mohon penjelsannya
kemarin baru akad untuk biaya APHT yang tertera 1.200.000, kemudian dari pihak notaris meminta tambahan lagi sebesar 500.000, apakah benar biaya APHT sebesar itu?
maaf kurang paham…
maaf, silakan tanya ke sumber di atas.
slmat malam pak.. sy mau menjual rumah saya yg masih sy kredit sisa 6 tahun, rencana sy akan melinasi rmh tersebut setah terbayar dri pembeli yg sisa pokokx Rp 244.000.000.pertanyaan sy adalah:
1. biaya2 apa saja yg timbul dalam proses jual
beli baik itu dari pihak bank,notaris, sertifikat? mohon bimbinganx. trima kasih
maaf sy blm bisa bantu, coba lansung ditanya lansung ke sumber.
pak saya mau tanya , validasi pajak itu apa sih ? mohon dibantu
lain kali kalo pasang artikel setidak nya yg di pahami/dikuasai, jgn cuma copas, di tanya malah cengo hehehe b
Pasang copas juga buat arsip pribadi, jadi klo suatu saat perlu tinggal buka web sendiri, jadi tidak susah nyari lagi.
biaya pengurusan HGM ke SHM bisa dilakukan sendiri di BPN. hanya 50rb saja ko